Взыскание неустойки с застройщика

Как разобраться с суммой неустойки?

Понять, на какую именно цифру стоит ориентироваться, без участия профессиональных юристов довольно сложно. Во-первых, принимать во внимание нужно сумму, которая зафиксирована в договоре участия. Некоторые дольщики берут в качестве ориентира цифру согласно уступке права требования, в итоге получают неверный результат. Во-вторых, расчёт происходит по формуле: 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ от всей суммы за день просрочки – для физических лиц. Для юридических лиц неустойка уменьшается в 2 раза, поскольку государство стремится гарантировать права потребителя в первую очередь.

Ещё один важный момент: ставку нужно учитывать на тот момент, когда у вас возникла неустойка. Например, если застройщик очень долго затягивал сдачу объекта, настолько, что за это время ЦБ РФ успел поменять ставку, то в таком случае один период придётся рассчитывать по одной формуле, а второй – уже по другой.

Однако обратите внимание на то, что неустойка – это далеко не всё, на что вы имеете право в плане компенсации. Вы можете потребовать:

• возместить упущенную выгоду и ущерб, если сможете доказать, что действия или бездействие застройщика привело к таким последствиям;
• моральный ущерб (как правило, на практике речь идёт всего о нескольких тысячах рублей, однако игнорировать этот пункт тоже не стоит);
• штраф размером в 50% от той суммы, которую назначит суд – согласно закону, защищающему права потребителей;
• компенсацию издержек, связанных с судебным разбирательством.

То есть речь идёт о довольно большой сумме. На практике она достигает в среднем около 10-30% от стоимости квартиры. Добиться выплаты в больших размерах удаётся довольно редко.

С какими трудностями сталкивается дольщик при взыскании неустойки?

Споры о выплате неустойки совершенно справедливо считаются одними из самых сложных. Здесь возникает очень много подводных течений, которые нужно принимать во внимание:

1. Есть риск, что вы неправильно рассчитаете сумму, после чего дело развалится. Даже если вы твёрдо намерены отстаивать свои права самостоятельно, иск стоит хотя бы показать опытному адвокату, специализирующемуся на подобных спорах, чтобы он всё проверил.
2. Иногда основания для взыскания неустойки не возникает. Дело в том, что застройщик может манипулировать датами. Допустим, в рекламном буклете вам обещали, что дом будет сдан такого-то числа. Однако это – не договор, то есть обосновать подобном образом свои претензии у вас не получится. И даже в тексте самого соглашения может быть указана дата окончания строительства. Но вам нужна совсем другая: дата передачи объекта. Именно с неё и начинают отсчитывать время для взыскания неустойки. Если речь идёт о конкретном квартале, то в таком случае суд будет ориентироваться на последний день последнего месяца. То есть формально застройщик мог ничего и не нарушить, хотя при этом он способен ввести всех в заблуждение.
3. Периодически дольщики специально затягивают с предъявлением претензии, чтобы сумма неустойки оказалась как можно больше. На самом деле это неверная тактика: возрастает риск того, что суд вам попросту «срежет» большую часть суммы. Если дольщик знает о нарушении своего права, но ничего какое-то время не предпринимает для его защиты, чтобы получить как можно больше компенсации, российский суд может счесть это попыткой получить «необоснованное обогащение». Кроме того, чем больше вы затягиваете, тем выше шанс, что застройщик обанкротится, вследствие чего вы рискуете в принципе ничего не получить. Так что, если вы заметили, что возведение дома приостановилось или вообще заморожено, сразу же обращайтесь к юристам. Помните: иски кредиторов удовлетворяются не только в порядке очереди, но и по хронологическому принципу. Тому, кто подал заявление позже всех, может вообще ничего не достаться.
4. Очень сложно выиграть суд против застройщика, у которого есть опытные юристы или даже собственный юридический отдел, если действовать самостоятельно. Законодательство с каждым годом усложняется. Вам, возможно, придётся принимать во внимание не только то, что касается ДДУ, но и то, что регулирует договорные отношения как таковые, права потребителей, а также всё законодательство в области банкротства. Существует вдобавок очень много подзаконно-правовых актов, которые тоже нельзя игнорировать. Вас могут подловить на слабом знании конкретных статей или же на плохом понимании их смысла, в результате чего вы останетесь без возмещения.
5. При взыскании неустойки обязателен досудебный этап. То есть вам нужно получить доказательства того, что застройщик в курсе вашего требования, но вместе с тем не стремится его удовлетворить. Однако сделать на практике это не так-то просто: вторая сторона способна отказаться расписываться, не принимать документы, «терять» почту и т. п. Отправка документов через курьерские компании не всегда помогает. Лучше всего привлечь свидетелей и заранее подготовиться к тому, что вам придётся доказывать факт предъявления претензии в суде.
6. Принятое в вашу пользу судебное решение ещё не означает окончательную победу. Застройщики в большинстве случаев подают апелляцию. Далеко не всегда они при этом рассчитывают на победу, нередко цель подобных действий – максимально затянуть разбирательства. В подобных обстоятельствах тоже очень важно грамотно и оперативно действовать. Если вы обратитесь к юристу, он будет готовиться к возможности обжалования ещё в процессе разбирательств в суде первой инстанции. И такая тактика помогает выигрывать апелляции.
7. Судебное решение принято, оно вступило в силу, но даже тогда праздновать победу рано. Недобросовестный застройщик способен вывести все деньги, а также запустить процесс банкротства. Именно поэтому настолько важно начать действовать максимально быстро. Опытный юрист, например, сразу же после того, как разбирательства начинаются, подаёт исковое ходатайство об обеспечении иска. Плюс подобный специалист достаёт информацию о том, каким именно имуществом располагает застройщик, чтобы тот не смог уклониться от обязательств.

Как видите, подводных камней довольно много. Причём выше перечислены даже не все из них. Поэтому взыскание неустойки обязательно нужно проводить с опытным юристом.

Суд уменьшает размеры неустойки. Что делать?

Дольщик может грамотно рассчитать общий размер компенсации, правильно оформить исковое заявление, после чего подать его… И столкнуться с тем, что положенную ему компенсацию суд по ходатайству ответчика уменьшит на 40-50%. К сожалению, это довольно распространённая практика сегодня: примерно 88% подобных дел заканчиваются именно таким исходом.

Это происходит вовсе не из криминальных схем и не из-за тайного сговора застройщиков с государством, хотя первое в отдельных ситуациях может иметь место. Однако в целом суды исходят из простой логики: нарушение сроков сдачи объекта означает, что пострадало большое количество дольщиков. Выплата всей компенсации в размере 100% увеличивает риск того, что остальные могут в принципе ничего не получить, оказаться в свою очередь несостоятельными. А большое количество таких случаев дестабилизирует обстановку в социуме. Поэтому суды стремятся снизить размер компенсации.

Существует и другая причина подобного уменьшения выплат: чем больше придётся застройщику вам отдать, тем выше риск, что он не сможет закончить свой объект и исполнить другие обязательства. Например, по передаче квартиры, пусть и с нарушением сроков. Или же по выплате налогов.

Эти аргументы нигде официально не озвучиваются. Тем не менее они есть, и их нельзя игнорировать. Поэтому если у вас получается большая сумма компенсации, возможно, разумнее будет её уменьшить, отказаться от выплат в связи с моральным ущербом или от каких-то других. Это выгодно вам: если вы заявите сумму, например, в 600 тысяч, то суд может постановить удовлетворить неустойку только в размере 300 тысяч. А если вы укажете 400 тысяч, то вполне вероятно, что вам пойдут навстречу и удовлетворят иск в полном размере.

Решение нужно принимать по конкретной ситуации, исходя из всех обстоятельств дела. Чем больше вы будете учитывать, тем выше вероятность, что вы ничего не упустите.

Что вам даст обращение к юристу?

Благодаря юристу вы сможете избежать сложных разбирательств. Опытный профессионал в ситуации с неустойкой способен оказать значительную помощь. Речь о:

1. Юрист грамотно составит для вас иск. Иногда застройщик не указывает своё реальное местонахождение. Периодически он меняет название фирмы, реквизиты и прочее. То есть осложнения могут начаться уже на данном этапе, и юрист поможет с этим разобраться.
2. Профессионал ещё перед подачей иска правильно оформит претензию и получит доказательства того, что застройщик с ней ознакомлен. Юрист знает, как именно нужно действовать, чтобы у суда не возникло претензий. Если не соблюсти досудебную процедуру урегулирования, можно столкнуться впоследствии с серьёзными проблемами. Например, у вас просто не примут иск, поскольку положенный по законодательству порядок не был выполнен. Но даже если заявление возьмут, вторая сторона способна с лёгкостью опротестовать всё, заявив о нарушении с вашей стороны.
3. Специалист может грамотно рассчитать размер неустойки. Допущенная в таком пункте искового заявления ошибка означает, что дело рискует развалиться. Но даже если этого не случится, вы получите в лучшем случае компенсацию в меньшем объёме, чем тот, на который вы изначально рассчитывали.
4. Юрист, который специализируется на спорах с застройщиками, годами занимается такими тяжбами, поэтому он очень хорошо знает, чего именно стоит опасаться. Так что профессионала не получится запутать, спровоцировать или же поймать на ошибке, как это возможно с рядовым физическим лицом.
5. Опытный специалист ещё на этапе судебных разбирательств в первой инстанции уже готовится к апелляции. Она происходит далеко не всегда, но такой подход помогает избежать худшего варианта развития событий.
6. Если вы планируете добиться компенсации сверх неустойки, например, за невозможность отказаться от аренды квартиры после конкретной даты, вам потребуется обосновать сумму. Известны случаи, когда суды шли навстречу истцам в подобных ситуациях. Но успеху предшествовала очень серьёзная юридическая работа.
7. Профессионал знает, как обеспечить иск, чтобы застройщик не успел вывести деньги.
8. С адвокатом вполне реально сократить срок всех разбирательств, который может длиться около полугода.
9. Юрист понимает, как побудить судебных приставов быстро списать деньги со счетов застройщика по решению, принятому в вашу пользу. Оперативность – это ключевой момент, поскольку не стоит забывать о других дольщиках, которые тоже могут заявить иски. Плюс, когда у компании начинаются проблемы, её счета способна арестовать налоговая и взыскать в принудительном порядке деньги в пользу государства.

Получить неустойку с недобросовестного застройщика вполне реально. Но для этого вам нужен хорошо разбирающийся в таких делах юрист.